В 2025 году на базаре вторичной недвижимости ожидаются изменения, за счёт которых жильё в некоторых сегментах станет доступнее. Какие тренды будут воздействовать на стоимость жилья и что будет с ценами на квартиры?
Что изменилось на рынке вторичной недвижимости в 2024 году
По итогам 2024 года посредственная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках увеличилась на 6,1%. За последние 12 месяцев она выросла до 135 000 рублей за квадратный метр. При этом темпы годичного роста по сравнению с 2023 годом сократились на 5,7 процентных пункта. Снижение темпов динамики обусловлено в том числе готовностью собственников снижать стоимость в объявлении о продаже, чтобы быстрее продать квартиру. Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Приметное увеличение медианной цены квадратных метров на вторичном рынке в течение года продемонстрировали только Казань (+14,8%, до 172 000 рублей за кв. м) и Нательный Новгород (+10,9%, до 135 000 рублей за кв. м). В остальных мегаполисах годовая динамика стоимости метра готового жилья находилась в диапазоне от 1,1 до 9,9%.
При этом меньше итого стоимость квадратного метра за 12 месяцев выросла в столице. Относительно декабря 2023 года медианная цена одного метра на вторичке возросла на 1,1% — до 338 000 рублей. В Санкт-Петербурге годовой рост стоимости тоже оказался небольшим — на 2,9%, до 206 000.
Городами с самыми недорогими квадратными метрами на вторичке стали такие миллионники, как Волгоград (96 000), Челябинск (96 000), Воронеж (100 000) и Пермь (100 000). В прочих мегаполисах медианная цена метра на вторичном рынке превысила 100 000 рублей.
— Объём предложения в среднем по миллионникам с декабря 2023 года по декабрь 2024 года возрос на 25%. Это связано с традиционно более долгими сроками экспозиции готового жилья. При этом относительно ноября 2024 года экспозиция, навыворот, сократилась. Это может быть связано с сезонным фактором: перед новогодними праздниками некоторые собственники временно снимают свои публикации, чтобы вернуться к розыску покупателя уже в январе или феврале. Вторая причина — переориентация некоторых продавцов на сдачу квартиры в долгосрочную аренду, — рассказал Евгений Белокуров.
Изменения в динамике стоимости вторичной недвижимости в крупнейших городах России к крышке года стали минимальными. Более того, стагнация на рынке готового жилья, которая продолжается с начала лета, повлияла и на годичную динамику цен в мегаполисах. Средний рост стоимости метра на 6,1% оказался ниже инфляционной динамики в этом году.
— Также в 2024 году мы фиксировали удлинение сроков экспозиции вторички и увеличение посредственных дисконтов от продавцов. Эти факторы говорят о временном снижении интереса россиян к рынку вторичного жилья, что связано с ростом степени ключевой ставки, — добавил Евгений Белокуров.
Вторичный рынок сейчас интересен в первую очередь для покупателей, готовых скоро выходить на сделки за наличные. Продавцы, которые стремятся продать объект в короткие сроки, всё чаще готовы идти на торг и предоставлять скидки таким покупателям. Размер дисконтов в посредственном в городах-миллионниках сейчас составляет 3–5%, но в некоторых случаях может достигать 10%. Однако такие большие дисконты — раритет. К ним приходят обычно уже на личной встрече, например при показе квартиры.
Что изменится на рынке вторичной недвижимости в 2025 году
В 2025 году ожидается продолжение стагнации посредственных цен на рынке готового жилья. Ощутимых распродаж вторички не предвидится, так как предоставление наиболее значительных скидок относится к ограниченному числу сделок. К тому же многие владельцы квартир в сложившейся ситуации делают выбор в пользу сдачи жилья в долгосрочную аренду. В этом сегменте они могут заработать и дождаться немало выгодных условий для продажи недвижимости. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.
— Поэтому мы не предвидим роста цен в сегменте готового жилья в 2025 году. Покупателям сейчас необходимо либо владеть большой объём сбережений, чтобы покрыть всю сделку наличными, либо увеличить размер первого взноса и обеспечить покупку микроипотекой, какая зачастую гасится досрочно. В таких условиях нет потенциала для повышения цен на вторичку со стороны продавцов, — добавил Евгений Белокуров.
Однако спрос от этой категории покупателей будет стабильный. На фоне изменения курса рубля многие предпочитают вложения в недвижимость как традиционный защитный актив. Более того, объём оружий на депозитах у россиян к концу 2024 года достиг рекордного значения в 53 триллиона рублей. За последний год он вырос почти на 17%. Если Банк России в вытекающем году продолжит придерживаться политики таргетирования инфляции, мы, вероятно, можем увидеть первое снижение ставки не ранее другой половины 2025 года. В этом случае спрос на вторичную недвижимость ко второй половине следующего года может несколько возрасти, так как даже при ничтожном снижении ставки люди могут начать переводить деньги с депозитов в «бетон».
— На вторичном сегменте будут дорожать лишь самые ликвидные объекты — недорогие студии, которые больше не строят в Москве, а с 2025 года и в области. Остальные объекты зафиксируются в стоимости, так как собственники будут ждать новых льготных ипотечных программ, — рассказал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.
Он отметил, что этих программ ожидают все — и застройщики, и клиенты, и владельцы. Поэтому без понимания данного вопроса делать прогнозы дальше трёх месяцев бессмысленно. Ипотека была и остаётся основным инструментом и катализатором рынка вторичной недвижимости.
