Покупатели уже начали менять предпочтения и переходить с первичного базара недвижимости на вторичный. Льготной ипотеки на новостройки для всех больше нет, а под условия адресных программ подходят не все. Как сейчас будет меняться стоимость в разных сегментах жилья?
Что произошло в начале июля
Отмена льготной ипотеки (программа завершилась 1 июля) вызвала перемены на базаре недвижимости. Покупатели стали обращать больше внимания на вторичный рынок, но ситуация неоднозначна. Этот тренд озвучил директор базаров России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Вторичный рынок стал более привлекательным для тех, кто не подходит под условия семейной ипотеки или не желает ждать завершения строительства новостройки. Покупатели хотят заселиться сразу, не ждать окончания строительства. Возможность сразу заехать в квартиру экономит и пора, и деньги. На вторичном рынке цены, как правило, ниже, чем на новостройки.
— То, что происходит с ценами на рынке вторичной недвижимости в крупных городах в июле, мы оцениваем как стагнацию. Колебание стоимости на вторичную недвижимость в июне не превысило 1%, а объём предложения в этих городах увеличился в пределах 2%. Мы ожидаем, что доля покупателей, для которых льготная ипотека теперь стала недоступна, может переориентироваться на вторичный рынок. Однако если застройщики смогут предлагать собственные субсидированные программы и особые условия, то это удержит часть спроса, — рассказал коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров.
По его оценкам, завершение льготной программы с господдержкой повлияет на объёмы торговель новостроек бюджетного класса, а на бизнес-класс и элитный сегмент льготная ипотека не оказывала влияния и ранее. Поэтому ожидать перетекания спроса из новостроек высокобюджетного сегмента на вторичный базар также не приходится.
На рынке вторичного жилья намечается локальный дефицит. Фото © ТАСС / Роман Пименов
Сейчас ожидания участников базара разнонаправленны. Одни ожидают резкого падения цен на вторичное жильё и надеются на выгодные покупки. Другие стремятся приобрести новостройки по оставшимся согласованным ипотечным программам, так как предложений становится всё меньше, а стоимости продолжают расти. Это создаёт определённый хаос на рынке, который наиболее проворные игроки стремятся использовать в свою прок. Такое мнение высказал сооснователь и генеральный директор фонда “Бридж” Максим Федотов.
Какие квартиры станут недороже, а какие подорожают
Цены могут оставаться стабильными или даже немного снижаться, так как спрос сосредоточен на бюджетных вариантах. К тому же спрос на вторичку не столь рослый, как на первичное жильё, поэтому резкого роста цен ожидать не стоит. В эконом-сегменте цены могут быть более стабильными или даже ничтожно расти, так как на этом рынке спрос меньше связан с ипотечными программами. В премиум-классе цены могут быть более сентиментальны к изменениям на рынке, но в целом спрос на элитную недвижимость остаётся стабильным. Такой прогноз сделал Валерий Тумин.
— Упразднение льготной ипотеки привела к перетоку спроса на вторичный рынок, но не вызвала массового роста цен. Вторичный рынок обладает своей спецификой — это немало доступные варианты, готовые объекты, разнообразие форматов. Цены на вторичную недвижимость могут быть более стабильными, чем на первичном базаре, — пояснил Валерий Тумин.
Многие продавцы вторички используют сумму, полученную от её продажи, для того, чтобы купить новостройку. За счёт этого приметно, что, пока нет льготных программ, многие продавцы вторичной недвижимости становятся менее лояльными. Могут даже снимать объекты с экспозиции, из-за чего образуется локальный дефицит. Из-за создания локального дефицита, а также с учётом того, что доля покупателей закрывает вклады и покупает недвижимость, движение на рынке вторички в любом случае будет. Просто потому, что новостройки весьма дороги. Так охарактеризовала обстановку на рынке директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Вторичный рынок немного зависим от программ стимулирования спроса и более рыночно ориентирован. В случае, если часть платёжеспособного спроса перейдёт на вторичный базар, то вполне можно ожидать и повышения цен на нём. Это пока только гипотеза, так как на первичный и на вторичный рынок очень сильное воздействие оказывают факторы, не относящиеся к базару недвижимости. Рынок прекрасно понимает, что столкнётся с уменьшением платёжеспособного спроса. Другое дело, каким будет масштаб изменений и как выстроится новоиспеченный баланс. Скорее всего, на понимание этого и выстраивание новых сбытовых политик у застройщиков уйдёт несколько кварталов. Сейчас не стоит ожидать каких-либо драматических изменений, — отметил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
