Вдогонку за рыночными ценами на недвижимость вырастет и кадастровая стоимость. Как кадастровая стоимость отразится на ипотеке, плате за квартиру, стоимости аренды и сделках купли-продажи?

Какие выплаты зависят от кадастровой стоимости квартиры

Уже со вытекающего года кадастровая стоимость московского жилья вырастет в среднем на 21%. Коммерческая недвижимость подорожает на 4–8%. Аналогичная тенденция шагает по всей стране. Это связано с резким ростом цен на жильё. Если говорить о столичных квартирах, то только за прошлый год они подорожали на 40%. Коммерческая недвижимость вытянулась в цене на 8–11%. Таковы данные департамента городского имущества.

Кадастровая стоимость зависит от многих факторов. В том числе от года постройки дома, его месторасположения и материала стен. Имеет смысл этаж и окружающая среда. Если рядом парк и станция метро, то стоимость выше. Квартира в таком же доме, но в отдалённом зоне будет стоить дешевле. При этом здесь не учитываются многие факторы, которые имеют значение при определении рыночной стоимости. Например, наличие хорошего ремонта.

Кадастровая стоимость имеет большое значение для тех, кто хочет получить ипотеку. Банк обращает на неё внимание и сравнивает с той стоимостью, которая будет указана в договоре купли-продажи. Соответственно, если рыночная стоимость объекта там будет сильно занижена, то клиенту могут отказать в кредите на его покупку.

— В первую очередность от кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество. В Москве он рассчитывается следующим образом. Если кадастровая стоимость квартиры немного 10 миллионов рублей, то собственник платит 0,1% в год, 10–20 миллионов — 0,15%, 20–50 миллионов — 0,2% и если кадастровая стоимость вяще 50 миллионов рублей, то хозяин заплатит 0,3% налога. Также она влияет на НДФЛ при продаже квартиры, НДФЛ при получении квартиры в дар, на сделки с жильём, какие проводятся через нотариуса. Пошлина может серьёзно колебаться в зависимости от кадастровой стоимости квартиры, с которой проводится процесс переоформления документов, — рассказал эксперт базара недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Кроме того, от кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных препирательствах в отношении недвижимости. Например, если кто-то построил дом и пытается узаконить постройку через суд.

— Уже сейчас мы видим, что цены на недвижимость вытянулись явно не на 21%, поэтому повышение кадастровой стоимости крайне лояльно. Влияет она на величину налога. Не только ежегодного, но и налога на доход при дарении или торговле. Например, если вы дарите квартиру не близкому родственнику, а племяннику, при этом не указываете цену квартиры, то он заплатит НДФЛ от кадастровой стоимости. Аналогично с стоимостью продажи, если вы решили установить её меньше кадастровой, то всё равно продавец заплатит НДФЛ от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости жилья, — пояснила ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Как отметил первоначальный вице-президент “Опоры России” Павел Сигал, Росреестр регулярно проводит перерасчёт и формирует новую базу. Узнать об изменениях в кадастровой стоимости своей квартиры можно на сайте ведомства в разделе “Получение сведений из фонда этих государственной кадастровой оценки”. Сотрудники проконсультируют по поводу формул, с которыми проводился расчёт.

Как можно снизить платежи

Чтобы снизить грядущие выплаты можно отведать оспорить кадастровую стоимость квартиры. В некоторых случаях она может оказаться завышенной. Алексей Кричевский отметил, что кадастровая стоимость пересматривается двумя линиями — через Росреестр или через суд. В Росреестре есть специальная комиссия по оспариванию, и для движения через неё нужно предоставить выписку о кадастровой стоимости, снимки документов на право владения квартирой и отчёт об оценке, который должен подготовить независимый оценщик.

По словам Алексея Кричевского, отчёт подаётся и в электронном облике, и в бумажном. Если решение комиссии будет отрицательным, можно идти в суд. Но здесь лучше нанимать юриста для подготовки пакета документов для подачи искового заявления и определиться, какое собственно заявление подавать — об установлении рыночной стоимости или об обжаловании отказа комиссии.

— С учётом пересчёта кадастровой стоимости и возможных промахов в этом действии, можно спрогнозировать, что порядка 80% решений суда будут в пользу истцов, то есть собственников квартиры. Но для подачи заявлений необходимо чётко понимать рыночную стоимость квартиры, поскольку кадастровую стоимость активно стараются приблизить именно к рынку, — добавил Алексей Кричевский.

Павел Сигал рассказал, что случаи, когда размер налога при этом уменьшается, нередки. Но необходимо понимать, что юридическим лицам нельзя будет сразу пойти в суд, только после заседания комиссии, а физические лица могут разом выбрать подходящий вариант.

— Как правило, кадастровая стоимость оказывается несколько ниже рыночной или соответствует ей, но бывают случаи, когда она завышена и довольно ощутимо, что сказывается на сумме налога на недвижимость. Если пойти в суд, то нужно приготовиться к тому, что будут определённые расходы: самостоятельная оценка объекта недвижимости — 3–10 тыс. рублей, госпошлина — 300 рублей, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на недвижимость от 1 до 10 тыс. рублей (в подневольности от количества), справка о кадастровой стоимости квартиры — от 200 рублей, — рассказала партнёр юридической компании PG Partners Светлана Петрикова.

По её словам, если человек не может сам написать исковое заявление, то оно будет стоить в посредственном от 5 до 10 тыс. рублей. Если не может самостоятельно представлять свои интересы в суде — услуги представителя оцениваются в сумму от 30 тыс. рублей.