На базаре недвижимости наступил переломный момент. Через неделю завершится программа льготной ипотеки. При этом в одних сегментах жилья назревает дефицит, а в иных — стагнация. Какие квартиры на первичном и вторичном рынках подорожают, а какие подешевеют с 1 июля?

Какие квартиры начнут дорожать

Сейчас застройщики уже и так мастерят скидки в индивидуальном порядке и проводят различные акции. К сентябрю они смогут разработать какие-то дополнительные программы стимулирования для поддержания темпов торговель в партнёрстве с банками. Новостройки особо дешеветь не могут в данной ситуации из-за многих факторов. Среди них себестоимость стройки и проектное финансирование. Такой прогноз сделал руководитель офиса “Новослободское” агентства “ИНКОМ-Недвижимость” Денис Васильев.

— С 1 июля 2024 года завершат свою деятельность программа “Господдержка-2020” и ряд программ льготной ипотеки. И это событие мощно скажется на рынке недвижимости, поскольку госпрограмма компенсировала банкам часть затрат. Соответственно, клиенты получали более выгодные процентные ставки по ипотеке. Сейчас же стоимости неизбежно пойдут вверх, при этом снизится доступность жилья. При этом вырастет спрос на аренду. Изменения проявятся в начине осени: это традиционно высокий сезон. Существует вероятность увеличения арендной ставки на 10–15%, — считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

С июля при стоимости жилья 10 миллионов и первом взносе 30% кредит на 20 лет под 18% годичных будет стоить 108 тысяч рублей в месяц, тогда как при льготной ипотеке платёж составлял бы 50 тысяч. Так что экономкласс достоверно начнёт дешеветь после отмены льготной ипотеки, но очень плавно и медленно. Такое мнение высказал эксперт базара недвижимости, автор телеграм-канала “Экономизм” Алексей Кричевский.

— По нашим наблюдениям, на массовом первичном рынке Москвы — условно до 380 тыс. рублей за квадратный метр — в всеобщем числе ипотечных заёмщиков только 30% берут рыночные кредиты. 70% используют льготные программы. Чаще итого это семьи с двумя детьми или больше, а также IT-специалисты. Среднемесячный платёж по таким кредитам колеблется в диапазоне от 45 до 115 тыс. рублей в месяц — в подневольности от размера первоначального взноса и стоимости квартиры, — рассказал основатель агентства SOKOLNIKOV Estate Артур Сокольников.

В сегментах бизнес и премиум, где стоимость квадратного метра начинается от 400 тыс. рублей, субсидированные ипотеки задействованы не более чем в 10% сделок от общего числа. Покупателям выгоднее взять рассрочку у застройщика — беспроцентную либо с минимальной наценкой. После завершения программы льготной ипотеки в том виде, в котором она действует сейчас, количество сделок на рынке эконом- и комфорт-класса может сократиться до 50%. На бизнес- и премиум-сегменты базара, скорее всего, отмена субсидированной программы никак не повлияет. Но покупатели будут чаще рассматривать ЖК на начальных стадиях стройки — там более привлекательные цены. Такой прогноз сделал Артур Сокольников.

После отмены льготных программ условия по ипотеке сделаются хуже. Спрос будет смещаться в сторону низкобюджетных лотов и перетекать из Москвы в Московскую область. В старых границах столицы исподволь возникнет дефицит студий, однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. До конца года они могут подорожать на 10–15%. Такое суждение высказал директор направления “Новостройки” агентства “ИНКОМ-Недвижимость” Валерий Кочетков.

— Многокомнатные квартиры будут ждать своих покупателей с альтернативными сделками, то кушать тех, кому придётся брать минимальный кредит после продажи квартиры на вторичном рынке. В целом стоимость квартир в новостройках будет вырастать в пределах инфляции и по мере готовности проекта, — пояснил Валерий Кочетков.

Артур Сокольников считает, что могут подорожать востребованные ЖК с непрерывным высоким спросом. Подешевеют в первую очередь переоценённые проекты. На наш взгляд, объекты категорий эконом и комфорт могут немножко просесть в цене. Предложение в сегментах бизнес, премиум, люкс и делюкс будет только дорожать.

Какие квартиры будут дешеветь

Квартиры на вторичном базаре начали немного дешеветь с осени 2023 года. По словам Дениса Васильева, этот процесс небыстрый, в отличие от роста стоимости. Пока стоимость не компенсирует удорожание ипотеки, рынок так и будет пассивным. Цены на квартиры продолжат постепенно опускаться — примерно по 1% в месяц. Соответственно, продавцы сейчас для успешной реализации своих квартир должны наперёд закладывать стоимость с учётом ожидания покупателей.

— При этом на рынке наблюдается дефицит квартир в состоянии “заезжай и живи” — то есть с качественным ремонтом. Особенно в зонах с преимущественно старым жилым фондом. Такие объекты востребованы, и можно сказать, что дешеветь они будут медленнее. Уникальные квартиры также не теряют в стоимости. Всё прочее, что относится к масс-сегменту, не имеет сейчас такого спроса, чтобы держать цену или её повышать, — добавил Денис Васильев.

В условиях упразднения льготной ипотеки мы, вероятно, столкнёмся с разнонаправленными трендами внутри одного типа недвижимости. Такое мнение высказал сооснователь и генеральный директор Фонда Бридж Максим Федотов.

По его суждению, дорожать будут те квартиры, которые обладают конкурентными преимуществами — хорошей инфраструктурной доступностью, видами, удобной планировкой и иными качествами. Таким образом, внутри каждого сегмента рынка будет происходить расслоение: с одной стороны, мы видим большенное предложение, а с другой — уменьшение субсидирования спроса. Это усилит конкуренцию между вариантами внутри каждого типа недвижимости. На вторичном базаре нет большого потенциала для роста цен. Скорее всего, он будет стагнировать.

— На первичном рынке, напротив, больше перспектив для роста, особенно в сегментах бизнес- и элитной недвижимости. Но и тут важно учитывать, что рост будет происходить у тех застройщиков, которые могут предложить покупателям маркетинговые акции, включить скидки, рассрочку или первоначальный взнос в стоимость квадратного метра, — считает Максим Федотов.

На рынке загородной недвижимости в июле сильно ничего не изменится. В первоначальный месяц цены зафиксируются. Застройщики и клиенты займут выжидательную позицию. Тем более что рынок ИЖС летом всегда имеет сезонный спад. Дальнейшие события зависят от вероятного введения единой ипотеки ИЖС, её формата и условий. Минстрой говорил о её запуске в июле. Если она будет соразмерна льготной ипотеке по условиям, то в августе и сентябре мы увидим повышение до 5–10% из-за роста цен на материалы и труды при условии сохранения спроса, который поддержит новый льготный продукт. Об этом рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

— Если же новоиспеченного ипотечного продукта не будет, то цены зафиксируются. Компенсировать возросшие издержки, равно как и проводить акции, стимулировать клиентов “продлением льготной ипотеки за счёт застройщика”, девелоперы будут за счёт своей маржи. В итоге попросту будет сокращаться предложение, сохраняя при этом текущую равновесную цену, — добавил Максим Лазовский.

Источник