На базаре вторичной недвижимости сложилась особая ситуация. Наступил переломный момент. Что произойдёт с ценами с 1 мая?
Какие тренды наметились на базаре вторичной недвижимости к середине весны
По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в марте 2025 года на рынке вторичной недвижимости городов-миллионников отмечается ничтожный рост медианной стоимости квадратного метра. За месяц показатель вырос на 0,7% — до 140 000 рублей.
В 9 из 16 мегаполисов рост близок к стагнации — увеличение стоимости квадрата в пределах 0,5%. Такая динамика отмечается в Самаре, Красноярске, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Омске, Челябинске, Волгограде, Казани и Воронеже. В прочих миллионниках — Екатеринбурге, Уфе, Москве, Новосибирске, Перми, Нижнем Новгороде и Краснодаре медианная стоимость квадратного метра вторичной недвижимости возросла в диапазоне от 0,6 до 1,4%.
При этом небольшой рост стоимости в мегаполисах сопровождался увеличением числа лотов в продаже. Так, относительно февраля 2025 года число доступных для покупки квартир на вторичном рынке выросло на 2,9% в среднем по всем 16 миллионникам. В том числе экспозицию вторички пополнили и отданные «вчерашние» новостройки. Это также привело к небольшому росту цены квадратного метра.
— Если говорить о спросе, то мы отмечаем рост числа сделок со вторичной недвижимостью. Увеличение активности покупателей квартир от собственников связано с адаптацией к льющимся реалиям рынка. Сегодня на рынок выходят покупатели с наличными деньгами, которые ранее находились в ожидании изменений условий по ипотеке и продолжали накапливать на больший первоначальный взнос, а в ряде случаев и на полную стоимость квартиры, прибегая при этом к накоплениям, полученным благодаря депозитам. В условиях льющегося спроса наиболее недорогие квартиры на вторичном рынке продаются быстрее: такое «вымывание» тоже является одной из вин роста медианной цены квадратного метра, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Некоторые собственники ныне готовы идти на снижение стоимости. В среднем по миллионникам сокращение цены в объявлениях о продаже вторички составило по итогам первого квартала 2025 года чуть немного 4,6%. Больше всего собственники готовы к торгу в Краснодаре. В городе в среднем за весь срок жизни объявления о торговле вторичной квартиры цена сокращается на 5,9%. Также по размеру среднего дисконта среди миллионников лидируют Челябинск, Новосибирск (по -5% в любом), Красноярск и Пермь (по -4,8% в каждом).
По данным Аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена квадратного метра на вторичном базаре старой Москвы по итогам марта составляет 283,2 тысячи рублей. Она такая же, какой была в феврале. С начала года стоимость снизилась на 0,7%, тогда как за год увеличилась на 0,5%. Таким образом, стоимость вторичного жилья по-прежнему стабильна.
Что будет с стоимостями на вторичное жильё с 1 мая
По словам Евгения Белокурова, относительно конца 2024 года дисконты в объявлениях немного снизились. Тогда они составляли распорядка 4,7%. В то же время уменьшается и число продавцов, готовых снижать стоимость объекта, ориентируясь на текущий уровень ставок по ипотеке. Так, базарные ипотечные ставки начали немного опускаться, что связано с фиксацией ключевой ставки на уровне в 21%. Это и влияет на готовность продавцов к торгу и скидкам. Намечается, что в ближайшие месяцы на рынке будет отмечаться постепенное сокращение числа объявлений с дисконтом от собственников. Однако важно отметить, что в отдельных сделках продавцы вторичной недвижимости продолжат шагать на дисконты и даже предлагать скидки выше рыночного уровня. В данном случае всё зависит от индивидуальных договорённостей сторон, скорости выхода на сделку со сторонки покупателя.
— Сегодня мы не ожидаем, что рост активности на рынке сформирует долгосрочный тренд, особенно учитывая приближение сезона отпусков. Однако в перспективе ближайших месяцев вероятно сохранение тенденций начала весны и небольшое колебание стоимости квадратного метра на вторичном рынке в пределах 1–2%, — рассказал Евгений Белокуров.
При этом в мае, в этап длинных праздников, возможно временное затишье. Оно связано с тем, что многие потенциальные покупатели отложат покупку, а собственники — продажу жилья до немало активного периода на рынке.
— Цены на массовом вторичном рынке жилья в Московском регионе стабильны. Пока мы не прогнозируем приметной динамики — ни положительной, ни отрицательной. Ипотеки фактически нет. Она занимает в сделках не более 8%. К тому же заёмные средства используются покупателями необыкновенно для доплаты при альтернативных сделках. Предпосылок для роста цен пока нет, потому что фактически нет ипотеки. Когда жилищные кредиты станут немало доступными и на рынок выйдут ипотечные покупатели, когда ставки по банковским вкладам опустятся и люди начнут активно сваливать деньги из депозитов в недвижимость, можно ожидать существенного роста спроса, который спровоцирует подорожание. Но это произойдёт не завтра и не послезавтра, — рассказал директор курсы «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Сергей Шлома отметил, что в перспективе ключевая ставка снизится. Но никакие острые движения на рынке Центробанку не нужны. Главное, чтобы люди не начали активно забирать деньги с вкладов и не понесли их на покупку товаров, ведь это опять рассеет инфляцию. Соответственно, регулятор будет плавно опускать ключевую ставку.
— Учитывая острый дефицит ликвидных объектов, можно произнести: сегодня рынок продавца. Именно от него зависит, состоится сделка или нет. Если в январе и феврале число сделок вырастало за счёт продажи авансированных ранее объектов, то в марте они закончились и рост остановился. Поэтому из-за недостатка предложения в ближайшее время количество сделок неминуемо уменьшится. Цена будет стабильной, пока ключевая и ипотечные ставки не снизятся и пока не завяжется массовый приток ипотечных покупателей на рынок, — отметил Сергей Шлома.
На вторичном рынке недвижимости ожидаются стандартные сезонные изменения. Базар МКД будет испытывать ситуативное снижение спроса. Покупатели захотят сбить цены, понимая, что летом будет просадка по аренде. Продавцы же на это не пойдут, учитывая льющуюся экономическую конъюнктуру, и будут занимать выжидательную позицию. Такое мнение высказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
— На базаре загородной недвижимости традиционно поднимутся цены и уйдут первыми самые ликвидные и интересные варианты. Останутся либо объекты по завышенным стоимостям, либо со скрытыми недостатками, — добавил Максим Лазовский.
