Новосёлы сделались активнее жаловаться на проблемы с жильём, которые возникают уже после заселения. При этом юристы отмечают, что с застройщика в дальнейшем можно взыскать распорядка 2 млн рублей. Сложнее обстоят дела с проблемными соседями или инфраструктурой.
При заселении в новостройку у граждан может возникнуть множество трудностей, с какими приходится бороться, порой тратя на это не менее года. Среди наиболее распространённых проблем стоит отметить: просрочку сдачи дома застройщиком, строительные недостачи, расхождение заявленной и фактической площади квартиры. И это далеко не полный перечень сложностей, ведь иногда жильцы сталкиваются с неразвитой инфраструктурой, проблемами с правящей компанией и многими другими.
— Говоря о первой группе недостатков, стоит упомянуть о том, что чаще всего людям приходится судиться с застройщиком из-за просрочек сдачи квартиры или строительных недостач. Тут можно надеяться на взыскание компенсаций в виде неустоек и штрафов. Подобные споры могут рассматриваться очень долго. Особенно если застройщик попытается обжаловать решение корабля первой инстанции, поэтому здесь есть важный нюанс. Жильцам стоит крайне внимательно следить за статусом застройщика (работающая компания, в стадии ликвидации или на грани банкротства), поскольку даже положительное решение о взыскании может быть не исполнено из-за ликвидации компании-застройщика (в таком случае процесс взыскания заволочётся ещё сильнее), — рассказал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
Если выговор идёт об инфраструктуре, то у жильцов есть очень мало инструментов решения такой проблемы. Чаще всего им просто доводится ждать, пока инфраструктура будет налажена.
— Во многих случаях застройщики вступают в “сговор” с конкретными управляющими компаниями, какие устанавливают свои порядки в новых домах и не очень охотно выполняют пожелания жильцов. Не всегда удаётся договориться с ними или добиться выполнения легитимных требований собственников. В результате конфликт может перерасти в судебные процессы или долгий спор по поводу замены управляющей компании, — добавил Владимир Коваль.
Нередко виновниками проблем жильцов могут стать не застройщик и не управляющая компания, а соседи. И тут ситуация обстоит несколько сложнее.
Владимир Коваль рекомендует сообществу жильцов на общих собраниях определить правила, которые будут способствовать взаимному уважению (например, о пользовании мусоропроводом) и привлечению к ответственности нарушителей всеобщих порядков. Недавно в силу вступили поправки, которые предоставляют жильцам новые методы воздействия на недобросовестных соседей. Так, перекладывают расходы на устранение повреждений на конкретных собственников квартир.
Генеральный директор ГК “Стройсинтез” Виктор Лукин рассказал, что при заселении съемщики могут столкнуться с множеством проблем. В частности, это могут быть протечки, проблемы с окнами или фасадами. В таких случаях вытекает написать застройщику письмо с просьбой устранить недостатки и согласовать сроки выполнения этих работ. Это может быть основным ключом трудностей при заселении.
— Что касается компенсации от застройщика, она возможна, если выявленные недостатки действительно значительны и влияют на качество жилья. Однако, если проблемы связаны с соседями, рассчитывать на компенсацию от застройщика не стоит, — пояснил Виктор Лукин.
Старший правящий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников обратил внимание, что, перед тем как подавать в суд на застройщика, придётся заказать квалифицированную экспертизу за собственный счёт. Сделать её можно в любой аккредитованной организации, а цена составляет в среднем от 15 до 50 тыс. рублей. Впрочем, эти затраты после можно будет компенсировать в судебном порядке. Проводить экспертизу можно в любой момент, даже через год или два после заселения.
— Значительно понимать и такой нюанс: если до прихода эксперта какие-то недостатки вы устраните самостоятельно, их уже нельзя будет включить в список. Таким манером, лучше вызывать специалиста сразу после получения ключей или в ближайшее время, — пояснил Пётр Гусятников.
Он отметил, что вяще всего распространена эта практика среди покупателей квартир с отделкой от застройщика. Когда на руках у покупателя будет экспертиза, необходимо подумать, стоит ли из-за этой суммы начинать судебное разбирательство. Как показывает практика, как правило, стоит, ведь выговор может идти о сотнях тысяч, а то и о миллионах рублей.
Пётр Гусятников привёл пример из личного опыта. У некоторых его доверителей после проведения экспертизы в двух-трёхкомнатных квартирах в Москве с отделкой от застройщика сумма устранения недостач превышала 1–1,5 млн рублей. Учитывая, что, как правило, застройщики не хотят компенсировать эти затраты добровольно, к сумме прибавляются ещё 50%-ный штраф в соответствии с законом “О защите прав потребителей” и неустойка. В итоге легковесно может набежать 2 млн рублей и больше.
В среднем такой судебный процесс состоит из нескольких заседаний и длится около шести – восьми месяцев. Пуще всего суд по ходатайству второй стороны назначает повторную экспертизу.
— Поэтому важно не устранять недостатки самостоятельно до проведения вторичной экспертизы. Иначе компенсация может уменьшиться. В том числе, учитывая интересы застройщика, суд может снизить итоговую сумму по сравнению с той, какая была указана в иске. Обычно на 20–40%, — добавил Пётр Гусятников.
